Was gehört alles zu den Anschaffungskosten für ein Gebäude?

Anschaf­fungs­kos­ten für ein Gebäu­de umfas­sen alle direk­ten und indi­rek­ten Aus­ga­ben, die not­wen­dig sind, um ein Gebäu­de errich­tungs­fer­tig zu machen. Dazu gehö­ren der Grund­stücks­kauf­preis, Bau­kos­ten, Pla­nungs­leis­tun­gen, Geneh­mi­gun­gen, Erschlie­ßung und Neben­kos­ten. Die­se prä­zi­se Abgren­zung ist für die Bau­her­ren­haft­pflicht­ver­si­che­rung und die Höhe der Ver­si­che­rungs­sum­me entscheidend.

Haupt­kom­po­nen­ten der Gebäudeanschaffungskosten

Die Anschaf­fungs­kos­ten set­zen sich aus meh­re­ren Posi­tio­nen zusam­men, die voll­stän­dig erfasst wer­den müssen:

• Grund­stücks­kauf­preis: Der Kauf­preis des Grund­stücks bil­det die Basis. Bei bereits bebau­ten Grund­stü­cken wird der Kauf­preis auf Gebäu­de und Grund auf­ge­teilt. Grund­er­werb­steu­er, Notar­ge­büh­ren und Mak­ler­pro­vi­si­on sind sepa­ra­te Erwerbs­ne­ben­kos­ten und gehö­ren nicht zu den Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des selbst.
• Roh­bau und Aus­bau: Mate­ri­al- und Lohn­kos­ten für Fun­da­ment, Mau­er­werk, Dach­kon­struk­ti­on, Geschoss­de­cken und tra­gen­de Ele­men­te zäh­len voll­stän­dig. Auch Gerüst­kos­ten, Bau­schutz, Arbeits­si­cher­heit und Bau­lei­tungs­kos­ten sind erforderlich.
• Pla­nungs- und Pro­jek­tie­rungs­leis­tun­gen: Gebüh­ren für Archi­tek­ten, Trag­werks­pla­ner, Fach­pla­ner (Elek­tro, Hei­zung, Sani­tär, Lüf­tung) und ener­ge­ti­sche Bera­tung wer­den voll­stän­dig ange­rech­net. Bau­über­wa­chung und Pro­jekt­steue­rung gehö­ren eben­falls dazu.
• Geneh­mi­gun­gen und Behör­den­ge­büh­ren: Bau­ge­neh­mi­gung, Ver­mes­sung, sta­ti­sche Prü­fung, Abnah­me­ge­büh­ren und ggf. Umwelt­gut­ach­ten sind Teil der Anschaffungskosten.
• Erschlie­ßungs­kos­ten: Anschlüs­se für Strom, Gas, Was­ser, Abwas­ser, Tele­kom­mu­ni­ka­ti­on und Fern­wär­me zäh­len, sofern der Bau­herr die­se finanziert.
• Innen­aus­bau: Boden­be­lä­ge, Wand- und Decken­ver­klei­dun­gen, Sani­tär­an­la­gen, Elek­tro­in­stal­la­tio­nen, Hei­zungs­an­la­ge, Lüf­tungs­sys­te­me, Fens­ter und Türen gehö­ren zu den Anschaffungskosten.
• Außen­an­la­gen und Neben­ge­bäu­de: Hof­be­fes­ti­gung, Ein­frie­dung, Ein­fahrt und Park­plät­ze kön­nen teil­wei­se ange­rech­net wer­den, wenn sie funk­tio­nal zum Gebäu­de gehö­ren. Not­wen­di­ge Neben­ge­bäu­de sind einzubeziehen.

Ver­si­che­rungs­sum­me und kor­rek­te Abgrenzung

Für die Bau­her­ren­haft­pflicht­ver­si­che­rung ist die kor­rek­te Kos­ten­er­mitt­lung ent­schei­dend, da die Ver­si­che­rungs­sum­me übli­cher­wei­se als Pro­zent­satz der Anschaf­fungs­kos­ten bemes­sen wird – ca. 10–15 % der Gesamt­kos­ten sind üblich. Eine zu nied­rig ange­setz­te Sum­me kann zu Leis­tungs­kür­zun­gen füh­ren. Wich­tig ist die strik­te Tren­nung zwi­schen Anschaf­fungs­kos­ten und spä­te­ren Moder­ni­sie­run­gen, Umbau­ten oder Instand­hal­tungs­ar­bei­ten, die nicht berück­sich­tigt wer­den. Auch Finan­zie­rungs­kos­ten, Ver­si­che­run­gen wäh­rend der Bau­pha­se und Bau­män­gel gehö­ren nicht zu den Anschaffungskosten.

Prak­ti­sche Check­lis­te zur Kostenermittlung

• Alle Kos­ten­vor­anschlä­ge, Rech­nun­gen und Ver­trä­ge sys­te­ma­tisch doku­men­tie­ren und chro­no­lo­gisch ordnen
• Auf­trag­ge­ber, Leis­tungs­be­schrei­bung und Prei­se ein­deu­tig erfassen
• Skon­ti und Rabat­te von der End­sum­me abziehen
• Eigen­leis­tun­gen des Bau­herrn grund­sätz­lich nicht anrechnen
• Nach­trä­ge und Ände­run­gen zeit­nah in der Kos­ten­kal­ku­la­ti­on erfassen
• Kla­re Tren­nung zwi­schen Errich­tung und spä­te­rem Betrieb vornehmen
• Ver­si­che­rungs­mak­ler früh­zei­tig ein­bin­den – für opti­ma­le Deckung und kor­rek­te Summenermittlung
• Steu­er­be­ra­ter kon­sul­tie­ren für die steu­er­li­che Kor­rekt­heit der Kostenabgrenzung